La materia delle locazioni ad uso abitativo, in Italia, –
riformata con la Legge 9 dicembre 1998,
n. 431 – presenta una situazione normativa piuttosto frastagliata che talvolta può contribuire in modo
determinante all’insorgere di controversie di carattere giuridico.
Specificatamente, nell’ampio
mosaico di leggi e riforme succedutesi negli anni, risulta piuttosto nebulosa
la regolamentazione del diritto di prelazione sugli immobili ad uso abitativo:
tale istituto giuridico – quello della prelazione – fu storicamente previsto,
all’interno del panorama giuridico italiano, per consentire ai cittadini
locatari di immobili ad uso abitativo (quindi non proprietari degli stessi) di
poter acquistare la casa locata al termine del contratto di locazione stessa.
La ratio della previsione normativa dell’istituto della prelazione –
introdotta dalla legge n. 392/1978 – pare essere molto chiara nella sua
sostanza “politica”: il legislatore prevedendo che alla scadenza del contratto
di locazione ad uso abitativo il conduttore potesse esercitare il diritto di
prelazione e quindi, a parità di condizioni economiche, essere preferito a
terzi nel caso vendita dell’immobile, ha optato evidentemente per riconoscere
una sorta privilegio in capo al locatore.
La logica di tale scelta
legislativa può essere compendiata in un concetto: la legge, tramite il
riconoscimento del diritto di prelazione per immobili ad uso abitativo,
intendeva fornire uno strumento giuridico utile a consentire al conduttore di
poter divenire – al termine del contratto di locazione ed in caso di vendita da
parte del locatore dell’immobile stesso – proprietario dell’immobile locato.
Le
successive riforme, in ambito di locazione ad uso abitativo, modificando il
panorama giuridico – in particolare modo con la legge n. 431/1998 – hanno progressivamente distolto
l’attenzione originaria del legislatore del 1978, fondata anzitutto sui diritti
del conduttore, per concentrarsi sulle esigenze del “mercato immobiliare”:
anche la giurisprudenza in materia, infatti, ha subito un’oscillazione
considerevole in tema di prelazione.
Attualmente vige un'interpretazione restrittiva e non del tutto condivisibile che vedrebbe "tramontare" il diritto di prelazione già alla seconda scadenza del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo: tale interpretazione pare evidentemente comprimere in modo esagerato la tutela del conduttore e, in definitiva, la ratio stessa del concetto di prelazione.
Prudenza e correttezza vorrebbero che, nonostante la più recente giurisprudenza avalli di fatto un'interpretazione restrittiva in merito alla sussistenza del diritto di prelazione in materia di locazione immobiliare ad uso abitativo, oggi, si tendesse a riconoscere comunque - in caso di disdetta del contratto di locazione in vista della vendita dell'immobile - il diritto di prelazione al conduttore.
Tale impostazione tenderebbe ad evitare l'insorgere di spiacevoli controversie e, soprattutto, mirerebbe al riconoscimento sostanziale di un diritto, quello della prelazione, volto a consentire l'acquisto della casa da parte dell'inquilino conduttore. Non sempre tale riconoscimento in capo al conduttore avviene e così possono nascere controversie di difficile soluzione.
In una materia tanto controversa - dove il dettato sostanziale delle norme è stato nel tempo sostanzialmente modificato di segno dalla giurisprudenza - difficilmente possono esistere delle "certezze": onde evitare dunque inutili lungaggini processuali e dispendiose spese legali, sarebbe opportuno riuscire a "mediare" gli interessi in gioco, tra locatore e locatario, utilizzando i tradizionali canali della conciliazione stragiudiziale oppure della nuova mediazione civile.
Nell'uno come nell'altro caso, andando al di là del dettato asettico delle norme e della giurisprudenza si potrebbero contemperare le esigenze di entrambe le parti, eventualmente "monetizzando" la rinuncia a tentare di far valere i propri diritti. Insomma, in questo come in molteplici altri campi, la "mediazione" risulta essere la migliore soluzione.
Lo Studio Legale Pozzolo offre un'assistenza a 360 gradi per quanto riguarda la materia delle locazioni: in caso di dubbi, problemi o controversie lo Studio Legale Pozzolo può aiutarti a tutelare i tuoi interessi.
STUDIO LEGALE POZZOLO - tel. 0161.254664
Dott. Emanuele Pozzolo - cell. 349.5616251